- A eficácia do coeficiente de localização na aproximação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos ao valor de mercado

A presente investigação tem como principal objetivo analisar a relação entre o valor fiscal (valor patrimonial tributário - VPT) e o valor de mercado dos imóveis urbanos habitacionais, utilizando o Coeficiente de Localização (CL), com o intuito de compreender se o CL está a cumprir a sua função de aproximação do VPT ao valor de mercado. Foram selecionadas três freguesias do município de Lisboa: Parque das Nações, Beato e Santa Clara, no período temporal de análise compreendido entre os anos 2013 e 2022, para se efetuar esta análise. Nesta investigação foram utilizados dados referentes a todas as transações de imóveis habitacionais, e comparados com os dados patrimoniais dos mesmos imóveis, que servem de base à tributação em sede do IMI. Por último, foi criado um modelo econométrico e aplicado o Método dos Mínimos Quadrados. Com os resultados obtidos foi possível concluir que o CL, que é utilizado como coeficiente fundamental na avaliação daqueles imóveis e como o mais importante instrumento de aproximação do valor patrimonial tributário ao valor de mercado, está desatualizado e é necessário revê-lo de modo a acompanhar o setor imobiliário atual. Além disso, a investigação demonstrou que o processo de apuramento do CL poderá ser feito automaticamente e com caráter anual. Do mesmo modo, a aplicação dos novos CL poderia, e deveria, abranger todos os imóveis, mesmo os que já estão avaliados. Estas conclusões são inovadoras face à doutrina existente porque pela primeira vez é possível concluir o afastamento do VPT relativamente ao valor de mercado.