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MODELING A REAL ESTATE DEVELOPMENT AS A FINANCIAL OPTION

Aluno: Mariana Madaleno Coelho

Resumo

Desenvolvimento Imobiliário; Opções Reais; Desenvolvimento Ótimo; Abandono Ótimo; Tempo Ótimo; Densidade Ótima, Tomada de Decisão.

Trabalho final de Mestrado

TFM_Mariana Madaleno Coelho

Ano Lectivo

2023/2024

Palavras-chave

Esta Tese visa desenvolver a metodologia de analise de opções reais de Williams (1991), num modelo de tempo discreto implementado em código python com o objetivo de o utilizar – juntamente com os dados históricos da empresa – para avaliar um estudo de caso sobre opções reais. O termo “opções reais” surgiu no final da década de 1970 realçando, na análise de investimentos, o valor de esperarmos e de nos adaptarmos à medida que novas informações vão surgindo. Esta metodologia supera as limitações de timing de investimento e irreversibilidade associadas a métodos mais tradicionais, como o valor atual líquido, onde consideramos uma análise de investimento “agora ou nunca” ou “tudo ou nada”. Portanto, um investimento que antes parecia inviável, por meio de um método mais convencional, torna-se viável ao considerarmos uma metodologia de opções reais, e vice-versa. Isto porque a tomada de decisão é complexa e depende fortemente das condições atuais de mercado. O estudo de caso desta Tese está relacionado com o mercado imobiliário e analisa a expansão de uma empresa que, ao adquirir um terreno, pode decidir entre iniciar o seu desenvolvimento e/ou abandonar o projeto. Tendo em consideração para o valor de mercado da propriedade em desenvolvimento e da propriedade por desenvolver, os respetivos fluxos de caixa e custos de desenvolvimento. Ao calcular, os pontos ótimos de abandono e desenvolvimento para diversos cenários, analisamos todos os componentes que influenciam a decisão ótima final, e concluímos que a expansão da empresa é, no geral, um investimento viável sem desvantagens significativas.